Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Vláda ČR dne 30.04.2020 schválila návrh zákona, kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují se další související právní předpisy.

Cílem návrhu zákona je zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, zrušení odpočtu úroků z hypoték od základu daně z příjmů a prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovité věci neurčené k vlastnímu bydlení z 5 na 15 let. Zákon by mohl být jako celek účinný od 1. ledna 2021, ovšem se zpětnými účinky, jak jsou dále v článku popsány. Zákon musí ještě schválit Poslanecká Sněmovna, resp. projít legislativním procesem.

Historicky

Daň z nabytí nemovitých věcí je aktuálně upravena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla zavedena zákonným opatřením Senátu v návaznosti na rekodifikaci občanského a obchodního práva. V důsledku toho bylo zapotřebí novou úpravu daně z nabytí nemovitých věcí přizpůsobit a provázat především s novým zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a v menší míře potom i se zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), neboť tyto základní předpisy obsahují právní úpravu, která má dopad na zdanění úplatných nabytí nemovitých věcí. Dalším důvodem pro vydání zákonného opatření Senátu bylo zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, kdy došlo k transformaci daně dědické a daně darovací pod režim daně z příjmů. Z tohoto důvodu byla daň z převodu nemovitostí upravena samostatně novým právním předpisem jako daň z nabytí nemovitých věcí v návaznosti na tehdy připravovanou změnu v osobě poplatníka, kterým je aktuálně výlučně nabyvatel.

Odkdy dojde ke zrušení daně

Návrh zákona stanoví tzv. rozhodný den, a to 31. března 2020, od kterého dojde k faktickému zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, pokud v tento den nebo později skončí lhůta pro podání daňového přiznání. Tato právní úprava se bude vztahovat i na nabytí nemovité věci v případech, kdy k provedení vkladu do katastru nemovitostí došlo od prosince 2019 nebo, pokud nemovitá věc není evidována v katastru nemovitostí, k nabytí vlastnického práva došlo od prosince 2019, i zde dotčení daňoví poplatníci tedy daň platit nebudou, a pokud už ji hradili, měla by jim být vrácena.

Odpočet úroků z úvěrů poskytnutých pro bytovou potřebu

V souvislosti s návrhem na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí (a tudíž jejím neplacením) je v daném návrhu počítáno s tím, že již nebude kompenzována částka uhrazená na dani z nabytí nemovitých věcí pomocí institutu nezdanitelné části základu daně (podle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů). Jinými slovy řečeno, nově nebude možné si odečítat úroky, které nabyvatelé nemovitostí zaplatí za hypotéku, resp. stavební spoření, od základu daně.

Záměrem navrhovaných změn v této oblasti má být ponechání disponibilní částky poplatníkům původně určené na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí ihned, nikoli až v důsledku částečného navrácení pomocí odpočtů ze základu daně z příjmů v horizontu několika desítek let. Zároveň navrhovatel tohoto zákona, jímž je Ministerstvo financí ČR předpokládá, že touto změnou dojde ke snížení administrativní zátěže spojené s prokazováním skutečností nezbytných pro uplatnění zmíněného odpočtu, a to jak na straně poplatníka a plátce daně, tak na straně správce daně.

Navrhovaná změna se nicméně bude týkat až poplatníků, kteří své úvěry uzavřou od 1. ledna 2021. Na staré úvěrové vztahy poskytnuté před tímto datem včetně jejich refinancování se použije dosavadní právní úprava, tj. takovým poplatníkům bude nadále umožněno uplatnit nezdanitelnou část základu daně podle stávající právní úpravy (tj. § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů).

Speciální režim bude navržen pro ty poplatníky, kteří využijí možnost neplatit daň z nabytí nemovitých věcí na základě článku II navrhovaného zákona. Bude na volbě poplatníka, zda mu daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vznikne, nebo ne. Jeho rozhodnutí však ovlivní možnost odečítat si od základu daně úroky zaplacené ve zdaňovacím období roku 2020 a následujících z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem. Zanikne-li mu tato povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí, na pořízení dané nemovité věci již nebude možné uplatňovat odpočet podle příslušné právní úpravy (konkrétně § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů). Nezanikne-li mu, bude poplatník postupovat podle dosavadního režimu.

Osvobození příjmů z prodeje některých nemovitých věcí a tzv. časový test

V souvislosti se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí se navrhuje rovněž prodloužení lhůty pro tzv. časový test u příjmů z prodeje těch nemovitých věcí, které byly pořízeny z jiného důvodu než pro potřebu vlastního bydlení, ze stávajících 5 na 15 let. V zásadě se tak odnímá větší část daňové výhody, kterou mají v tuto chvíli investoři, kteří investují do nemovitých věcí, čímž se vytvoří větší prostor pro pořizování vlastního bydlení. Cílem tohoto opatření je též zamezit spekulativnímu pořizování nemovitých věci, kdy poplatník již při koupi nemovité věci počítá s tím, že danou věc po 5 letech výhodně prodá, přičemž tento příjem nezdaní.

Navrhované prodloužení časového testu nicméně počítá s výjimkami, nedotkne se například osvobození příjmu z prodeje nemovitých věcí, ve kterých má prodávající bydliště, nebo kdy takovou nemovitou věc poplatník prodá a koupí jinou nemovitou věc, ve které bude bydlet např. z důvodu získání práce v jiném místě nebo nutnosti většího domu či bytu pro rozšiřující se rodinu. Dále se též nedotkne nemovitých věcí nabytých přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Speciální režim bude navržen pro ty poplatníky, kteří využijí možnost neplatit daň z nabytí nemovitých věcí na základě článku II navrhovaného zákona. Bude na volbě poplatníka, zda mu daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vznikne, nebo ne. Jeho rozhodnutí však ovlivní podmínky osvobození příjmu z případného budoucího prodeje nemovité věci nebo vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci neosvobozeného podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, tj. zda se uplatní časový test 5 nebo 15 let. Zanikne-li mu tato povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí, na danou nemovitou věc se již bude aplikovat prodloužený časový test. Nezanikne-li mu, bude poplatník postupovat podle dosavadního režimu.

Současně se s cílem zmírnit následky navrhované úpravy, a to pro poplatníky, kteří si nepořizují nemovité věci z výše uvedeného spekulativního důvodu, navrhuje doplnit, že příjem z prodeje nemovité věci nebo vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci je od daně z příjmů osvobozen i v případě, že časový test 15 let není splněn, za podmínky, že poplatník použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Jde o obdobný postup, který již zná stávající právní úprava (konkrétně § 4 odst. 1 písm. a) a v) zákona o daních z příjmů).

Komentář

Zrušení daně z nabytí a související navrhované změny, v oblasti hypotéčních úvěrů a daně z příjmu v souvislosti s tzv. časovým testem je bezpochyby jednou z nejsledovanějších úprav nejen z pohledu českého realitního trhu, ale potažmo široké veřejnosti vůbec.

Otázku vlastního bydlení řešilo a řeší nemalé procento české populace, pro níž mohou mít navrhované změny zásadní vliv na její rozhodování. Již před propuknutím pandemické situace, po jejímž tlakem byl návrh zákona připravován, probíhaly diskuze mezi laickou i odbornou veřejností stran možného zrušení zmiňované daně. Při samotných nemovitostních transakcích bylo kupujícími opětovně namítáno, že není zcela logické, aby to byli právě oni, a ne prodávající jako příjemci ceny za převod, kdo má tuto daň odvést.

Je také vhodné připomenout, že uvedený návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí byl ze strany navrhovatele, tj. Ministerstva financí, opakovaně zmiňován jako jedno z možných opatření proti nepřiznivým ekonomickým dopadům spojeným s globálním šířením nového koronaviru SARS-CoV-2. Ve chvíli, kdy byly kroky směřující ke zrušení daně avizovány, se realitní trh v ČR v podstatě zastavil a na tyto změny čeká. Lze předpokládat, že takováto stagnace nepotrvá dlouho, neboť na úrovni vlády ČR byl již návrh projednán a lze očekávat, že v Poslanecké sněmovně bude, byť s možnými dílčími úpravami, schválen.

Z pohledu smluvních úprav, zejména mezi účastníky kupních smluv, jde o poměrně jednoduchou záležitost, kdy již nebude muset být příslušná daňová povinnost, tj. daň z nabytí nemovitosti, pro její odpadnutí, ve smlouvách reflektována. Po stránce ekonomické bude bezpochyby potřeba vyčkat, jak se s touto úpravou vypořádá nemovitostní sektor, zejména banky a nejvíce pak pochopitelně veřejnost, jež se má stát beneficientem navrhované legislativy.